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宜春市中心城区公共租赁住房管理暂行办法
时间:2017-05-17 20:25 来源:宜春市房地产管理局

宜春市中心城区公共租赁住房管理暂行办法

 

第一章 总 则

 

第一条 为加快统筹城乡发展步伐,完善住房保障体系,深化“三房合一、租售并举”制度,强化公共租赁住房建设管理,加快解决中低收入家庭住房困难,根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)和省政府办公厅《关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》(赣府厅发〔2013〕11号)等文件精神,结合中心城区实际,制定本办法。

第二条 住房保障工作推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房“三房合一”,统一建设公共租赁住房;推行公共租赁住房“租售并举”,按先租后售、限定对象、自愿购买的原则,允许承租公共租赁住房的低收入家庭申请购买公共租赁住房有限产权。

第三条 本办法适用于宜春市中心城区(包括袁州区、宜春经济技术开发区、宜阳新区、明月山温泉风景名胜区,以下简称“四区”)公共租赁住房的建设、分配和管理等工作。

第四条 本办法所称公共租赁住房是指政府限定建设标准和租售价格,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来人员租售的保障性住房。

第五条 市房地产管理局为住房保障行政主管部门,负责全市公共租赁住房建设、分配、管理的指导和监督工作,具体负责市本级公共租赁住房的建设、分配、管理工作。市发改、国土、规划建设、财政、物价、民政、金融、公安、工商、税务、人保、消防、气象等有关部门按照各自职责分工协同配合,积极做好公共租赁住房的相关工作。

第六条 健全管理机制,建立工作机构,充实工作人员,安排办公经费。

 

第二章 规划建设

 

第七条 科学编制住房保障规划和保障性住房年度建设计划,并根据规划和建设计划提前落实好下年度项目建设用地,做到早启动、早建设、早竣工、早入住。项目选址要充分考虑保障对象对交通、就业、就学、就医等需求,优先使用政府储备用地。公共租赁住房的建设,应当符合住宅设计规范。

第八条 按照简化审批程序的原则,公共租赁住房项目合并审批项目初步设计(实施方案),不再审批立项和工程可研报告。市本级项目由省发展改革委审批,“四区”和县(市)项目由市发展改革委审批。

第九条 公共租赁住房房源筹集:

(一)政府筹建的房源;

(二)由政府政策支持、社会单位投资建设的房源。

第十条 新建公共租赁住房户型原则上以单套建筑面积50平方米左右的小户型为主,80平方米(含)以下的较大户型面积不超过公共租赁住房总规模的15%。集中新建的公共租赁住房小区,要规划建设幼托、学校、社区医疗卫生以及服务性商业用房等配套设施,配建比例一般控制在小区规模的15%以内。

 

第三章 政策支持

 

第十一条 公共租赁住房建设用地要优先安排,应保尽保。建设用地可行政划拨,亦可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,可将所建公共租赁住房的建设标准和设施条件等作为土地出让等有偿使用的前置条件。

第十二条 公共租赁住房建设资金可通过以下渠道筹措:

(一)上级补助资金;

(二)财政年度预算安排资金;

(三)安排土地出让净收益不低于10%的资金或不低于土地出让总价款2%的资金;

(四)住房公积金增值收益提取风险准备金和管理费用后的全部资金;

(五)出租(售)公共租赁住房和小区配套设施回收的资金及其增值收益;

(六)金融机构的贷款、信托等资金;

(七)发行债券;

(八)社会捐赠资金;

(九)其他渠道筹集的资金。

第十三条 公共租赁住房建设、运营(含租赁、销售、物业管理及后续管理)过程中的税费优惠,按照国家、省规定的政策执行。

(一)费用优惠

1.免收行政事业性收费和政府性基金。主要涉及市政公用设施配套费、人防易地建设费、建筑噪音排污费、余土调剂处置费、水土保持设施补偿费、各类行政性证照费、地方教育附加费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、防洪保安基金、价格调节基金、排污费、工地围墙广告发布费(不包括社会广告)等。

2.按低限减半征收经营性收费。主要涉及新建住宅供配电工程建设费、工程咨询费、工程监理费、规划测绘费、建筑施工图审查费、白蚁防治费、建筑物防雷设施验收费、环境评估费、室内环境检测费、水土保持方案费、房屋测量费。

3.电力、通讯、市政公用事业等部门要对公共租赁住房建设给予支持,新建小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,适当减免入网、管网增容等经营性收费。

(二)税收优惠

1.公共租赁住房建设、租赁、运营过程中的建安营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税等所征税收,地方留成部分全部用于安排公共租赁住房的建设和管理。

2.扶持公共租赁住房小区物业服务企业,物业服务相关税收实行先征后返。

第十四条 鼓励金融机构依据公共租赁住房建设贷款管理规定,向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持;积极探索运用多种形式支持公共租赁住房建设的融资渠道。

 

第四章 申请和审核

 

第十五条 每个家庭只能申请一套公共租赁住房,申请家庭应当推举一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,申请家庭成员以户口本为准。具有本地城镇户籍,单身达到晚婚年龄的居民,可以单独申请,如未办理户籍分户且符合申报条件的,凭中签通知单办理户籍分户手续后方可办理入住手续。

第十六条 同时符合下列条件的,可申请公共租赁住房:

(一)在本地无房,或在本地有房但家庭人均住房建筑面积在15平方米(含)以下;

(二)家庭人均可支配收入在本地城镇人均可支配收入2.5倍以下;

(三)具有当地城镇户籍,或无本地城镇户籍但在当地连续稳定工作6个月以上,且已办理居住证的。

有下列情形之一的,不得申请公共租赁住房:

(一)申请之日前3年内在申报地有房产转让行为的,申请人及家庭成员因重大疾病等特殊原因转让房产的除外;

(二)单独申请人父母或子女在当地有两套或两套以上自有住房,且人均住房建筑面积在35平方米(含)以上;

(三)已享受廉租住房实物配租、政府购房优惠政策(包括经济适用住房、限价商品房等)。

第十七条 申请人提出书面申请,并提交下列材料:

(一)《宜春市公共租赁住房申请表》;

(二)家庭成员身份证、户口簿(或居住证)和婚姻证明的复印件;

(三)外来务工人员应提供用人单位劳动(聘用)合同、购买社保证明;

(四)民政部门出具的家庭收入认定证明;

(五)房屋产权证复印件,无房户提供无房证明和房屋租赁备案证明复印件;

(六)单独申请的应提供直系亲属住房状况证明;

(七)其他相关材料。

第十八条 公共租赁住房资格申请、审核严格执行“三级审核、三榜公示”制度。申请公共租赁住房,其承租资格应当按照下列程序认定:

(一)申请。公共租赁住房申请人具有本地城镇户籍的,到户籍所在地社区申请;非本地城镇户籍的,到居住地社区申请。申请人应如实填写申请表,并提供相关材料。

(二)调查。社区收到申报材料后,应当采取上门问询、邻里座谈、信函索证、张榜公示等方式,及时对申请人本人及其家庭成员的有关情况进行调查,并将相关调查情况连同申请材料报街道。申请人提交材料不齐全的,社区应当通知申请人在5日内补齐,逾期不补齐视为放弃申请。

(三)审核与审批。街道进行审核、公示,公示期满后无异议或者异议不成立的,报住房保障行政主管部门审批,住房保障行政主管部门及时将审批情况向社会公开。

(四)资格认定。获得承租资格的申请人,进入公开摇号程序。

第十九条 经审核符合公共租赁住房保障条件的,由住房保障行政主管部门发放书面通知。家庭人均可支配收入在本地城镇人均可支配收入1.0倍以下的,享受国家廉租住房待遇。

第二十条 对符合承租公共租赁住房条件的家庭实行轮候配租制度。

第二十一条 已享受公共租赁住房保障的家庭,原承租公房的应当腾退,由住房保障行政主管部门督促公房产权管理单位收回。

 

第五章 分配和出租

 

第二十二条  住房保障行政主管部门应加强公共租赁住房配租计划管理。根据筹集房源情况,在每年年底制定下一年度公共租赁住房公开摇号配租计划。公共租赁住房配租计划应向社会公布。

调整实施计划的,应在政府批准后10个工作日内公布调整信息。

第二十三条 政府筹建的公共租赁住房,统一由住房保障行政主管部门向社会公开配租,并进行产权管理;社会单位建设和持有的公共租赁住房,优先配租给本单位符合公共租赁住房条件的职工家庭,配租工作在住房保障行政主管部门指导下组织实施。

第二十四条 住房保障行政主管部门组织的公共租赁住房配租,实行最低收入(享受本地城市低保)、低收入(本地人均可支配收入1.0倍以下至最低保障之间)、中等偏下收入(本地人均可支配收入2.5倍以下至1.0倍之间)家庭分类摇号制度,采取全程公开、透明操作、现场摇号的方式进行。

(一)住房保障行政主管部门在公共租赁住房具备入住条件前编制配租和运营管理方案,并发布配租公告,公告内容包括房源位置、项目名称、套数、摇号范围等。

(二)享受城镇最低生活保障待遇的家庭优先配租。轮候达三次未中签的家庭、申请家庭成员中有80周岁(含)以上老人、患大病人员、重度残疾人员、优抚对象、本市引进的特殊专业人才(人保部门认定)、省部级以上劳动模范、荣立二等功以上的复转军人、成年孤儿优先配租。

(三)申请人中签确认后,在住房保障行政主管部门领取公共租赁住房配租通知单30日内,凭配租通知单、身份证明及其它材料与公共租赁住房产权单位或其委托的运营单位签订公共租赁住房租赁合同,逾期未签订合同的,视为自动放弃,放弃后两年内不得申请住房保障。

第二十五条 公共租赁住房公开摇号配租活动可邀请当地人大代表、政协委员、特邀群众监督员以及新闻媒体参加,接受社会监督。摇号全过程由监察、公证部门全程监督。配租结果向社会公布。

第二十六条 建立健全公共租赁住房信息管理平台,实现动态管理。

(一)住房保障行政主管部门建立申请及轮候家庭档案,根据轮候家庭住房、人口、收入变动情况,及时调整申请家庭信息,实现对轮候家庭档案的动态管理。

(二)公共租赁住房产权单位或其委托的运营单位应健全房屋管理制度,完善纸制档案和电子档案的收集、管理工作,保证档案数据完整、准确,并根据租赁家庭变动情况及时变更住房档案,对承租家庭信息实现动态管理。

第二十七条 公共租赁住房产权单位或其委托的运营单位应在完成申请家庭合同签订后15个工作日内,将配租家庭情况、身份证号及房号等录入信息管理平台,并作为产权单位或其委托的运营单位享受公共租赁住房运营税费减免的依据。

第二十八条 公共租赁住房租赁合同内容包括:租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违约责任以及双方的其他权利义务等。

公共租赁住房租赁合同期限为3年,并向住房保障行政主管部门进行租赁登记备案,每年进行一次合同年审。

第二十九条 公共租赁住房的租金标准由价格行政主管部门审批。对享受住房保障的家庭实行差别化租金制度,原则上最低收入、低收入、中等偏下收入家庭分别按同地段市场平均租金的30%、50%、80%缴纳公共租赁租金,按月收缴,实行“收支两条线”管理。物业服务费不高于当地普通商品房物业服务费平均水平,由价格行政主管部门审批,从租金中提取。公共租赁住房租金和物业服务费原则上每三年调整一次。

公共租赁住房承租人(或共同承租人)缴存了住房公积金的,可以按有关规定申请提取公积金缴交公共租赁住房租金。

 

第六章 使用与退出

 

第三十条 公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护,确保公共租赁住房的正常使用。

政府投资的公共租赁住房维修养护费用通过公共租赁住房租金收入解决,不足部分由财政预算安排解决;社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人或其委托的运营单位承担。

第三十一条 公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的性质、功能及其配套设施的规划用途。

第三十二条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的,应当取得公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位同意。承租家庭对所租住公共租赁住房进行了户内装饰装修的,腾退时不予补偿。

第三十三条 承租人有下列行为之一的,取消保障资格收回公共租赁住房:

(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二)改变所承租公共租赁住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

(六)累计6个月以上拖欠租金的。

第三十四条 住房保障行政主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况实行巡查制度,发现有违规行为,应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第三十五条 租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向住房保障行政主管部门提出申请。

住房保障行政主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的,准予续租,并签订续租合同。

第三十六条 承租人有下列情形之一的,应当腾退公共租赁住房:

(一)租赁期满未按规定提出续租申请的,

(二)提出续租申请但经审核不符合续租条件的;

(三)租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房不再符合公共租赁住房配租条件的;

(四)租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。

承租人应当腾退所承租的公共租赁住房;拒不腾退的,公共租赁住房所有权人或其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房。在其腾退现租住的公共租赁住房之前,房产登记机关不得为其办理房屋登记事项。

第三十七条 房地产经纪机构及其经纪人员不得办理公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

 

第七章 出售管理

 

第三十八条 政府自2007年以后筹建的廉租住房和公共租赁住房经政府批准后可作为出售的房源,社会单位建设持有运营的公共租赁住房不得作为出售的房源。

第三十九条 家庭人均可支配收入为本地城镇上年度人均可支配收入1.0倍以下并具有本地城镇户籍、租住公共租赁住房6个月以上的,可自愿申请购买其租住的公共租赁住房有限产权。

第四十条 公共租赁住房按建筑安装成本价出售有限产权。通过决算与评估,分别确定建筑安装成本价、综合成本价,以及土地出让金、税费减免等的具体价款和比例。

第四十一条 申购人可根据家庭收入状况和经济承受能力,选择一次性购买公共租赁住房有限产权,不再缴交租金。也可以分期付款购买公共租赁住房有限产权,并按已付购房款比例减缴租金,分期付款期限不得超过12个月,超过时限视为自动放弃申购权,退回已付房款,并由申购人补交租金。申购人(或共同申购人)缴存了住房公积金且符合贷款条件的,可以申请住房公积金贷款购买公共租赁住房有限产权。

第四十二条 公共租赁住房有限产权出售资金专项用于公共租赁住房建设、回购和管理,实行专款专用、封闭运行。出售公共租赁住房有限产权时,应开具财政部门统一印制的“江西省财政非税收入一般缴款书”。出售收入在提取住宅专项维修资金后全部缴入国库,实行“收支两条线”管理。按照多层住宅不低于售房总价款的15%,高层住宅不低于售房总价款的20%比例,一次性提取住宅专项维修资金并缴存至物业维修资金管理中心。

第四十三条 购买公共租赁住房有限产权的住房,不得出售、转借以及擅自改变用途,可以依法继承、抵押;购买公共租赁住房有限产权后5年内不得上市交易。如购买人需退购的,由政府按原销售价格加银行同期活期存款利息回购,并由退房人补交租金;购买人签订《公共租赁住房购房合同》并交清房款后,即可办理《房屋所有权证》。《房屋所有权证》应当注明“公共租赁住房”、“有限产权”和所购有限产权比例;购买满5年,可申请上市,并补足当年认购时的住房建筑安装成本与综合成本价的差价,以及土地出让收益、税费减免等价款,按规定缴存物业维修资金。

 

第八章 法律责任 

 

第四十四条 住房保障行政主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中未按本办法规定履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依规给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十五条 公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位违反本办法,有下列行为之一的,由住房保障行政主管部门责令限期改正,并处以3万元以下罚款:

(一)向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

(二)未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

(三)改变公共租赁住房的性质、用途,以及配套设施的规划用途的。

第四十六条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的,住房保障主管部门不予受理,给予警告,并记入住房保障信用档案。

以欺骗等不正当手段,登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的,由住房保障行政主管部门处以1000元以下罚款,记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的,取消其登记;已承租公共租赁住房的,责令限期退回所承租公共租赁住房,并按市场价格补缴租金,逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行。承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房。

第四十七条 承租人有下列行为之一的,由住房保障行政主管部门责令按市场价格补缴从违法违规行为发生之日起的租金,记入住房保障信用档案,处以1000元以下罚款;有非法所得的,处以非法所得3倍以下但不超过3万元的罚款:

(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二)改变所承租公共租赁住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有前款所列行为,承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的,依法依规承担赔偿责任。

第四十八条 违反本办法第三十七条的,依照《房地产经纪管理办法》第三十七条,由房地产行政主管部门责令限期改正,记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员,处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元以下罚款。

 

第九章 附 则

 

第四十九条 本办法由宜春市房地产管理局负责解释。本办法自发布之日起施行。

第五十条 各县(市)参照本办法执行。

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